Guida al mutuo

Guida al mutuoUna guida semplice e chiara per orientarsi subito nel mondo dei mutui per acquisto casa.

  • Mutuo: Il significato di mutuo (art. 1813) è spiegato dal codice civile in questi termini: il mutuo è il contratto col quale una parte (mutuante) consegna all'altra (mutuatario) una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e quantità.

    In sostanza il mutuo è un finanziamento a medio lungo termine (in genere da 5 a 40 anni), erogato da un istituto di credito con applicazione di un tasso di interesse e con l'assunzione dell'impegno da parte del debitore alla restituzione dello stesso.

    L'ottenimento di un mutuo ha permesso a milioni di famiglie italiane (oltre l'80%) l'acquisto della propria abitazione. L'altra faccia della medaglia è che molte famiglie che hanno stipulato un mutuo a tasso variabile soprattutto negli ultimi 5 anni hanno visto la loro rata mensile crescere sensibilmente portando molte persone a rinegoziare o sostituire (anche attraverso il mutuo surroga) il proprio mutuo.


  • Tasso: Il tasso d'interesse che viene applicato ad un mutuo (chiamato anche TAN - tasso annuo nominale) è composto da EURIBOR + SPREAD in caso di tasso variabile e da EURIRS + SPREAD in caso di tasso fisso.

    Le banche, nella loro attività di intermediazione finanziaria, acquistano denaro dalle banche centrali o da altre banche al costo dell'euribor o dell'eurirs; a questa percentuale poi aggiungono lo spread (loro guadagno) e rivendono denaro (prestiti o mutui) al tasso finale.

    Oltre a controllare quale spread la banca ci applica dobbiamo anche verificare il TAEG (tasso annuo effettivo globale) ora chiamato con il nome di ISC (indicatore sintetico di costo).

    L' Isc è il tasso "tutto compreso", cioè un indicatore che include anche i costi iniziali e periodici sostenuti per accendere un finanziamento.


  • ISC: L'ISC (indicatore sintetico di costo) è il tasso di un mutuo che considera, oltre al tasso applicato con il quale si calcola la rata mensile, anche le spese accessorie iniziali e le spese periodiche.

    ESEMPIO: una banca propone un mutuo di 120.000 Euro in 25 anni al tasso del 5,50% con rata mensile di 736,90;

    1. Spese di istruttoria Euro 250,00
    2. Spese di perizia Euro 250,00
    3. Netto Erogato 119.500 (mutuo - spese iniziali)
    4. Ass. incendio e scoppio Euro 2,28 mensili
    5. Rata reale 739,18 (rata + assicurazione)

    Il nostro ISC (ex Taeg) calcolato su un capitale di Euro 119.500 con pagamento di una rata mensile di Euro 739,18 è del 5,716%.

    Come è possibile notare l'ISC del nostro mutuo è nettamente superiore al tasso o TAN pubblicizzato dalla banca. L'ISC è un ottimo indicatore utilizzato per confontare i mutui della varie banche e per scegliere il mutuo più conveniente. Il suo valore è inserito nel Prospetto europeo standardizzato (Esis) che le banche aderenti al codice di condotta europeo forniscono su richiesta dei clienti.

    L'indicatore sintetico di costo comprende le seguenti spese:

    1. il rimborso del capitale
    2. il pagamento degli interessi
    3. le spese di istruttoria
    4. le spese di perizia
    5. le spese di incasso rata
    6. le spese di assicurazione imposte dal creditore
    7. ogni altra spesa connessa all'operazione di finanziamento

  • Importo mutuo: Stabilire la somma da richiedere in banca quando si acquista una casa è molto importante. Spesso la richiesta viene fatta senza considerare le spese accessorie che siamo tenuti a versare.

    ESEMPIO:

    1. Se si compra casa attraverso un'agenzia immobiliare bisogna tener conto del costo della provvigione agenzia per la compravendita.
    2. Se la casa è di nuova costruzione e quindi viene acquistata da una società costruttrice bisogna ricordarsi che, oltre ai costi notarili, siamo tenuti a versare l'IVA (4% del dichiarato se prima casa).

    In ogni caso facciamo bene i conti quando accendiamo un mutuo per evitare di fare richieste aggiuntive successive che rallentano la delibera finale della banca.

    Ricordiamoci che l'importo massimo di mutuo che si può ottenere in prestito è in genere l'80% del valore di perizia dell'immobile da acquistare. La richiesta può essere elevata fino al 100% in presenza di garanzie integrative (polizze fidejussorie) di compagnie assicurative, le quali garantiscono per l'ulteriore 20%.


  • Durata mutuo: La durata di un mutuo parte generalmente dai 10 anni e arriva fino a 30.

    Alcune banche concedono mutui a partire da 5 anni e recentemente, a causa del progressivo aumento del costo degli immobili, si è arrivati fino a 35/40 anni ed addirittura in un caso (UBI BANCA) anche a 50.

    Anche l'età anagrafica a fine mutuo è andata ad aumentare (considerando anche l'allungamento della vita media) arrivando anche fino a 80/85 anni.

    Prestiamo quindi attenzione quando richiediamo un mutuo con la durata massima consentita dalla banca a scadenza mutuo, soprattutto se abbiamo già superato i 40 anni di età.


  • Erogazione mutuo: Se siete alle prese con una proposta d'acquisto prendetevi il giusto tempo (almeno 2 mesi) per fare la stipula dell'atto. I tempi di analisi di una pratica di mutuo e cioè quelli che intercorrono tra la presentazione della documentazione in banca e l'effettiva erogazione della somma variano dai 30 ai 60 giorni.

    La banca emette una fattibilità dell'operazione (delibera reddituale) solitamente dopo 10/20 giorni. Successivamente attende la perizia e poi la relazione notarile per dare una delibera finale. Alcune banche non erogano il mutuo il giorno della stipula ma al consolidamento dell'ipoteca. Cosa significa? Vuol dire che il mutuo viene erogato dopo che il notaio ha iscritto un ipoteca di 1° grado sull'immobile e sono passati 11 giorni successivi a questa iscrizione. Tale periodo (circa due settimane) è definito "consolidamento dell'ipoteca" e a questo punto la banca è al sicuro da eventuali "revocatorie fallimentari".

    L'erogazione del mutuo non contestuale alla stipula è generalmente effettuata con società costruttrici (soggetti fallibili), mentre per compravendite fra privati l'erogazione viene fatta solitamente il giorno del'atto. Se il venditore è un soggetto fallibile e decide di voler incassare il denaro il giorno della stipula, dovrà fornire alla banca un'appropriata documentazione permettendo l'erogazione mutuo attraverso un prefinanziamento (pagato dal mutuatario).


  • Requisiti mutuo: Per richiedere ed ottenere un mutuo in banca bisogna essere in possesso di alcuni importanti requisiti:

    1. Essere maggiorenni e residenti in Italia;
    2. Avere un reddito familiare sufficiente per rimborsare comodamente la somma richiesta. (Le banche considerano come rata massima di rimborso il 35/45% del reddito dei richiedenti);
    3. Non aver avuto ritardi o mancati pagamenti per finanziamenti richiesti in passato. Ricordiamoci che i ritardi di pagamento per rate di prestiti personali vengono segnalati nelle varie banche dati, tra le più conosciute ricordiamo la CRIF;
    4. L'ultimo dei requisiti mutuo che la banca ci richiede è avere un immobile da concedere in garanzia sul quale iscrivere una ipoteca di primo grado.

  • Documenti richiesta mutuo: I documenti necessari per la richiesta di un mutuo sono quelli anagrafici, reddituali, e quelli relativi all'immobile da acquistare:

    Documenti anagrafici

    1. carta d'identità e codice fiscale
    2. certificato contestuale (residenza e famiglia)
    3. permesso di soggiorno (per i cittadini extracomunitari)
    4. eventuale omologa di separazione o sentenza di divorzio
    5. estratto dell'atto di matrimonio

    Documenti reddituali

    1. ultime due buste paga
    2. ultimo modello CUD
    3. iscrizione camerale o albo profess. (per autonomi e professionisti)
    4. ultime 2 dichiarazioni dei redditi (per lavoratori autonomi)
    5. ultimo estratto conto corrente

    Documenti immobile

    1. proposta d'acquisto o preliminare
    2. atto di provenienza (rogito venditore)
    3. planimetria catastale
    4. concessione edilizia (solo per immobili di nuova costruzione)

    La banca a sua discrezione può richiedere ulteriore documentazione per esaminare al meglio la pratica di mutuo. Spesso si consegnano in banca i documenti richiesta mutuo in modo incompleto e ciò rallenta la risposta da parte della banca che sospende l'analisi in attesa che la documentazione sia completa.


  • Garanzie mutuo: Le principali garanzie per accendere un mutuo che le banche ci richiedono sono:

    Garanzia reddituale: E' quella di avere un reddito sufficiente per il rimborso del capitale erogato. Solitamente la rata massima che viene considerata dalla banca può oscillare tra il 35 e il 50% del reddito familiare.

    Garanzia reale: L'altra garanzia offerta alla banca per l'erogazione del mutuo è l'immobile che si acquista sul quale viene iscritta un'ipoteca di 1° grado. Ciò vuol dire che in caso di mancato pagamento delle rate di mutuo la banca, dopo aver sollecitato il mutuatario al rientro dei pagamenti non fatti, può cedere la pratica al suo ufficio legale per il recupero del credito fino ad arrivare alla richiesta di vendere il bene all'asta.

    L'iscrizione ipotecaria è di norma fatta per una somma superiore all'importo di mutuo, e va dal 150% al 250% della somma richiesta.


  • Ipoteca: Per ottenere un mutuo, la banca richiede a garanzia del suo credito, un iscrizione ipotecaria di primo grado (nel senso che sul bene non gravino ipoteche precedenti) su un immobile di proprietà del richiedente. Solitamente l'immobile coincide con quello che viene acquistato ma può essere anche un immobile diverso.

    L'ipoteca viene iscritta sempre per una somma superiore del mutuo richiesto (in genere dal 150% al 250%). La cifra indicata nell'iscrizione ipotecaria non è il debito che il mutuatario ha nei confronti della banca ma è solo la somma massima che la banca potrebbe richiedere in caso di mancato pagamento delle rate di mutuo e che comprende gli eventuali costi (interessi, spese legali, more, ecc.) che la banca sarà costretta a sommare al mutuo non pagato. Una volta saldato completamente il debito è possibile chiedere la nostra cancellazione ipoteca. (dal 2007 può essere cancellata senza costi)


  • Rimborso mutuo: Il rimborso di un mutuo può avvenire con rate mensili, trimestrali o semestrali. L'ammortamento utilizzato dalle banche è generalmente quello con "sistema francese" che consiste nel rimborso di rate composte da una quota capitale crescente e da una quota interessi decrescenti.

    In allegato al contratto di mutuo viene inserita una tabella chiamata piano di ammortamento nella quale è possibile rilevare la scadenza di tutte le rate e il debito residuo. Il periodo che intercorre tra l'erogazione e l'ammortamento reale del mutuo è chiamato "preammortamento" in cui si pagano soli interessi.

    Ricordiamoci che per il mutuo per acquisto prima casa sono previste una serie di agevolazioni come la detrazione interessi pagati annualmente nelle rate di mutuo e le agevolazioni sul pagamento delle imposte prima casa.


  • Spese mutuo: I costi che bisogna affrontare quando si chiede un mutuo possono essere suddivisi in 3 tipologie:

    1. Costi di mediazione: se ci affidiamo ad un mediatore creditizio è opportuno fare attenzione alla provvigione che chiede, la quale deve essere stabilita fin da subito e per ottenere un mutuo a condizioni ben precise.
    2. Costi bancari: i costi bancari che dobbiamo controllare all'avvio della pratica sono: istruttoria, perizia, assicurazione incendio e scoppio, eventuali ass. vita.
    3. Costi notaio: atto di mutuo; in caso di mutuo per acquisto casa i costi notarili per l'atto sono generalmente inferiori in quanto viene stipulato insieme al contratto di compravendita.

  • Accollo mutuo: Può capitare che la casa che stiamo acquistando abbia già un mutuo in corso. Potrebbe essere allora conveniente effettuare un accollo mutuo cioè subentrare nel mutuo richiesto dal venditore.

    Accollarsi un mutuo vuol dire assumersi, nei confronti della banca, gli stessi obblighi del debitore originario.

    1. Per l'acquirente il risparmio sui costi notarili è notevole in quanto non c'è iscrizione di una nuova ipoteca anche se si dovrà valutare che le condizioni del mutuo (tasso, durata, rata) siano rispondenti alle proprie esigenze.
    2. Per il venditore il vantaggio è quello di non doversi preoccupare di estinguere il mutuo, pagare eventuali penali, cancellare l'ipoteca esistente, ma sarà sempre obbligato verso la banca assieme al subentrante a meno di una esplicita e formale liberatoria.